Optimalizált építés

Számtalan példát láttunk arra, hogy egy rosszul megválasztott telek, milyen későbbi lemondásokkal, nehézségekkel tudja színezni az építkezést.
Erről a témáról bővebben a cikkek között található egy leírás.
Az optimalizált építés azzal kezdődik, hogy felmérjük a pontos igényeket. Ezalatt nem egy néhány kérdésből álló ív kitöltését értem. Ez a folyamat, sok esetben hetekig tart, de kihagyhatatlan ahhoz, hogy a majdani ház valóban a megrendelő örömére legyen, és kielégítse minden igényét. A felmérést követően érdemes megtalálni azt a telket, amire a megálmodott ház felépíthető.
Persze néha már a telek rendelkezésre áll. Ilyenkor az igényeket befolyásolják a makacs tények, Helyi Építési Szabályzatok, telek tulajdonságai, adottságai, de még a szomszédok is.
Amikor sikerült a pontos elképzelést megismerni, és a telek is megvan, következik a tervezés legnehezebb része. Ebben a fázisban szükséges létrehozni a közös metszetét az igényeknek, az adottságoknak, és a rendelkezésre álló forrásoknak. Általánosan elmondható, hogy Magyarországon az eddigi fázisokat veszik a legkevésbé komolyan, és emiatt rengeteg tervezés zárul egy olyan rajzzal, ami sem nem az, amit a megrendelő megálmodott, sem nem építhető meg a rendelkezésre álló forrásokból. Mégis, a legtöbb építtető elfogadja ezt a helyzetet, mert terhesnek érzi még egyszer azt mondani az építésznek, hogy "nem az igazi", vagy azt, hogy "erre nincs pénzünk". Rohanó világunkban muszáj, hogy elegendő időt szánjunk az alapos tervezésre, mert minden egyes perc, amit ezzel töltünk, az órákat és százezreket, sok esetben napokat, heteket, és milliókat jelent a későbbi szakaszban. Nemrég mondtam az egyik ügyfelemnek, aki a fürdő egyik megépült falát szerette volna 15 centivel arrébb helyeztetni: "Mit gondolsz, az a nagyobb áldozat, hogy én ezzel dolgozom pár órát, vagy az, hogy neked egész életedben egy kisebb fürdőd legyen?" Ezután számára is egyértelművé vált a döntés.
Egy szó, mint száz, a megfelelően kidolgozott terv elengedhetetlen egy optimális kivitelezéshez. A legjobb, ha már a tervezési folyamatban részt tud venni a kivitelező. Ezzel tovább csökkenthetőek azok a megoldások, amik építéskor vagy sokba kerülnek, vagy rosszabb használhatóságot eredményeznek, mint egy átgondoltabb verzió. A 18 elkészült, és a 3 épülőben lévő, általam épített ház tapasztalatai alapján ki merem jelenteni, hogy azok az épületek, aminek már a megtervezésében részt vehettem legalább 15%-kal gazdaságosabban épültek. Felhívom itt a figyelmet egy érdekellentétre. Sok esetben a kivitelező jobbnak gondolja, ha bonyolultabb, költségesebb megoldásokat kell megvalósítania, mert akkor az ő munkadíja, céges haszna is nagyobb lehet. Ez viszont egy rövidtávú eredményt tud csak hozni. Aki nincs azzal tisztában, hogy jó tervezéssel, mennyivel gyorsabban épül egy ház, és ez mekkora extra "nyereség" egy üzleti évben, az valószínűleg nem képes a valóban üzleti gondolkodásra. Szóval bátran kijelentem, hogy nekem az a jó, ha egy ház villámgyorsan megépül, így egy évben még több projektet tudok megvalósítani, ami több profitot jelent, és az ügyfeleim is elégedettebben veszik át a kulcsokat. Szeretném az építészek és egyéb szakirányos tervezők álláspontját is megvédeni. A legtöbb megrendelő olcsón szeretne terveztetni, mert ezt a munkát egy szükséges rosszként értelmezik, amire nem szeretnének sok pénzt költeni. Ez a mentalitás szépen meg is változtatta a tervezők hozzáállását. Egy átlagos 100 m2-es családi ház komplett tervdokumentációját 1.000.000,- Ft-ért el lehet készíttetni. Ez nem kevés pénz, de ha kiszámoljuk annak a szaktudásnak az árát, amivel ezt el lehet készíteni, illetve beárazuk azt a felelősséget, amivel a kiadott terv jár, akkor már rögtön nem is olyan nagy ez az összeg. És egy házhoz általában 4 tervező kell. Építész, statikus, gépész és villamos mérnök. A fenti összeg közöttük oszlik meg. Azonnal át tudjuk értékelni magunkban, hogy hányszor éri meg a tervezőnek újrarajzolni a házat.
Ahogy fent már megemlítettem, a tervezés után eljut az építtető oda, hogy meg kell találnia a kivitelezőt. A legjobb az lenne, ha először kivitelezőt keresnének, de nem ez a tapasztalat. Az építőiparban megtalálni a jó szakembert, szinte művészet. A nehézséget az okozza, hogy az építtető valószínűleg soha nem látott közelről építkezést, mégis megkapja azt a feladatot, hogy néhány írott sorból, vagy nyájasan előadott beszélgetésből leszűrje az adott ember szakmai rátermettségét. Nyilván létezik az ajánlás is, de tudnunk kell, hogy az az ismerősünk, aki egy szakembert ajánl, valószínűleg ugyancsak nincs tisztában azzal, hogy milyen az elvégzett munka valódi minősége. Sokszor hallottam rosszul végzett munka után azt, hogy: "nagyon megbízhatónak tűnt, minden nap tiszta ruhában jelent meg, és a nap végén össze is takarított maga után". Épp csak a munkát nem tudta elvégezni jól.
És persze szót kell ejtenünk a pénzről is. Mert egyszerű dolgunk lenne, ha az árból meg tudnánk ítélni a munka várható minőségét. De sajnos a legravaszabb szakik már rég rájöttek arra, hogy ha magas árat mondanak, és meg tudják támogatni ezt némi kommunikációs díszítéssel, akkor a megrendelő rögvest kap az alkalmon, és a kezébe csap a sokat ígérő, néha keveset teljesítő jómunkásembernek.
Ugyancsak alkalmazott trükk az is, ha hozzáteszik : "azonnal tudunk kezdeni". Ez a három szó milliárdokat termel az építőiparban.
Lehet, hogy rossz képet festek a honi építőiparról, de a kialakult véleményemet a tapasztalatok gyúrták keményre, és azok pont olyan sötétek, mint maga a kép, amit festek.
De valahogy mégis eljutottunk oda, hogy már van telkünk, engedélyünk, és az első részletig lelkesnek tűnő brigádunk is. Épp itt az ideje, hogy megfizessük az eddig elkövetett hibáink árát.
A következő kihívásokat tételenként vizsgálom meg.

Anyagbeszerzés:
Az építő, és az építtető közötti érdekellentét tovább fokozódik, amikor az alapanyagok beszerzésére kerül a sor.

Ha az építéssel egy generálkivitelezőt bíztunk meg, akkor a legtöbb ilyen szerződés általányáras, ami azt jelenti, hogy a megrendelő által fizetendő összeg nem változik az építés alatt. Rengeteg vitát láttam, hallottam megrendelő és kivitelező között a Covid kitörése utáni áremelkedésekkor. Az építőanyagok árai drasztikusan megemelkedtek, viszont a szerződés szerint az építő nem változtathatott a végösszegen. Vannak cégek, akik a mai napig nyögik ezt az időszakot. Sokan be is fejezték a vállalkozásukat.
Persze érthető a megrendelői oldal is, hiszen ők azzal a végösszeggel számoltak, és nem tudnának hirtelen több pénz előbányászni. Mégnagyobb volt a gond a hiteből épülő házakkal. Ott ugyanis a bank nem volt hajlandó hirtelen több pénzt adni ugyanannak az épületnek a megépítésére.
Persze nem ez az egyetlen nehézség az általányárazással. Ott ugyanis, ha a kivitelező valamit olcsóbban tud beszerezni, a különbözet a zsebében marad. Emiatt a projekt alatt törekszik az olcsó alapanyagok használatára, ami sokszor a minőség rovására megy, további vitákat szülve.

Van olyan megrendelő is, aki az anyagbeszerzést maga intézi, csak a munkával bízza meg a szakikat. Itt sem könnyű a helyzet. Már önmagában az is gondot jelent, hogy a beszerzést valaki olyannak kell intéznie, aki korábban lehet, hogy csak az Obiból vásárolt virágföldet, ezért sem azt nem tudja, hogy hová kell menni, azt meg még annyira sem, hogy hová menjen, ha jót akar, jó áron. Sok építtetőnek vannak álmatlan éjszakái, amikor a szomszédjától megtudja, hogy az "akciósan" megvett anyag, egy kanyarral arrébb mennyivel olcsóbb lett volna.
A legtöbben a projekt felénél feladják a beszerzést, és a családi nyugalom érdekében megállapodnak egy közeli kereskedéssel, hogy az szállítson mindent. Ez szinte biztosan távol áll az optimális beszerzéstől.

A harmadik általános eset, amikor a megrendelő megbízza a kivitelezőt az anyagok beszerzésére, de azt a munkadíjtól elkülönítve számolják el. Ez ismét egy rossz verzió. Itt ugyanis a szaki kap egy plussz feladatot, de semmi előnye sem származik abból, ha jó beszerzési forrást talál. A vállveregetésen kívül egyéb plusszra nem számíthat, cserébe rengeteg idejét eltölti a kereséssel. Ezért hát az esetek többségében a legközelebbi kereskedésből fogja elhozni a termékeket. És azt ugye már tisztáztuk, hogy ez nem lesz a legjobb döntés.
(A megrendelőknek itt megsúgok egy titkot. A legtöbb kivitelezőnek kedvezménye van egy-egy beszállítónál. Már emiatt is sokszor azt a forrást preferálják, ahol számukra a legmagasabb "jutalékot" ígérik. Itt ismét ki van hagyva a megrendelő érdeke)
Az anyagbeszerzéssel kapcsolatban van még néhány fontos észrevétel, függetlenül attól, hogy azt ki végzi. Leszögezem, hogy a beszerzés optimalizálása alatt nem azt értem, hogy az olcsóbb terméket választjuk. Sokkal inkább azt, hogy az adott terméket vesszük meg a legjobb áron, vagy feltételekkel. Sokszor nem csak azt kell tudnunk, hogy egy adott termék hol szerezhető be a legjobb áron, hanem azt is, hogy egyáltalán az-e a megfelelő termék a számunkra. A tervezői anyagkiírás nem tud, ezért nem is fog minden paramétert figyelembe venni. Például a holokzati szigetelés és színezés esetén csak akkor kaphatunk garanciát a gyártótól a termékekre, ha azt rendszerben vásároljuk, tehát a gyár ragaszkodik hozzá, hogy a szigetelőanyagot, a vakolaterőszítő hálót, a ragasztót, az alapozót, és a színező vakolatot is az ő termékpalettájáról válasszuk. De ugyanez a helyzet a tetőfedés esetén is. Ez tovább nehezíti a jó források megtalálását. Vannak olyan gyártók, akik például nem szolgálnak ki magánszemélyeket. A nagykereskedelmi üzletekben ugyancsak nehezen kivitelezhető a nem céges vásárlás.
És itt van még az időzítés is. A legjobb, minden építőanyag esetén, ha éppen akkor szállítják, amikor arra szükség van. Ha hamarabb megvesszük, akkor azt megfelelő körülmények között kell tárolnunk, ha esetleg nem érkezik meg időben, azzal a munka megállhat. És hogyan is várhatnánk el egy átlagos megrendelőtől, hogy mindig tisztában legyen azzal, hogy mikor, milyen alapanyagra van éppen szükség. De ha tisztában is van vele, nem biztos, hogy tud ezzel foglalkozni minden nap. Ha igen, akkor az ő bére is költségként jeletkezik, ha fizetjük, ha nem.